Contratto di locazione a Canone Concordato: cos’è e come si calcola.
La normativa delle locazioni abitative (legge 431/1998) prevede che le parti possano stipulare contratti a canone concordato, ossia contratti in cui il valore del canone, la durata del rapporto e altre condizioni sono definiti sulla base di quanto stabilito in appositi accordi territoriali conclusi in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
I criteri generali per la stipula di tali accordi sono stati definiti con il Dm 16 gennaio 2017, le cui disposizioni prevedono, tra l’altro, all’art. 1 comma 8, che “le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori”.
Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali” (articolo 1, comma 8).
L’asseverazione diventa, dunque, in una città come Roma che ha stipulato gli accordi di cui sopra, essenziale nella disciplina dei contratti a canone concordato (o convenzionato): l’attestazione ha la funzione di certificare che il contenuto economico e normativo del contratto di locazione sottoscritto a canone concordato sia conforme a quanto previsto dall’accordo locale stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” (conclusi cioè senza l’intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori), l’attestazione ha effetti anche per il conseguimento delle agevolazioni fiscali.
I vantaggi fiscali connessi ad un contratto di locazione a canone concordato sono senza dubbio importanti, infatti il locatore potrà optare per la cedolare secca al 10%, godendo, quindi di una tassazione assai bassa sull’intero canone di locazione percepito. Oltre al una tassazione ridotta, ogni comune può prevedere ulteriori agevolazioni e detassazioni, come ad esempio una riduzione dell’imposta sugli immobili e della tassa sui rifiuti urbani. Per un calcolo esatto del risparmio fiscale connesso all’utilizzo di un contratto a canone concordato è sempre possibile rivolgersi ad un CAF (Centro Assistenza Fiscale) per procedere ad un conteggio esatto anche in virtu del Comune in cui è situato l’immobile oggetto della locazione; ovviamente per poter accedere a tutti i benefici fiscali connessi di cui sopra è obbligatorio procedere con la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, possibilità che oggi viene data anche telematicamente con notevole risparmio di tempo.
Come detto con il canone concordato ci sono vantaggi anche per gli inquilini sia di tipo fiscale che economico; basti considerare che il canone concordato deve essere un canone “calmierato” e quindi inferiore a quelli normalmente applicati (per zona e tipologia di casa che viene data in locazione, così come indicato nell’Accordo Territoriale di riferimento). Per “calmierato” si intende un canone di locazione che non è liberamente stabilito dalle parti, ma viene predeterminato sia nel massimo che nel minimo. Il tetto massimo e minimo, infatti, viene fissato da specifici accordi che intercorrono tra le principali organizzazioni o associazioni rappresentative sia degli inquilini che dei proprietari degli immobili. Al riguardo, è bene ricordare che per ottenere l’asseverazione da parte di un sindacato firmatario degli accordi territoriali, non solo non si può superare il canone massimo stabilito, bensì anche il minimo, pena non solo l’eventuale mancata asseverazione, ma anche la ripresa a tassazione piena da parte dell’Agenzia delle Entrate.
